Existe o risco de eu perder o imóvel registrado em meu nome?

Como sempre destacamos em nossos textos, a compra de um imóvel é um momento delicado, pois devemos nos precaver de riscos tantos antes da aquisição, como depois. 

Então respondendo a questão do título, sim, é possível o novo proprietário perder seu imóvel, depois de ter realizado a compra de seu bem. Mas como isso é possível? Existem diversos casos que podem ocorrer, no qual o seu novo imóvel pode ser utilizado para satisfazer uma outra obrigação. Entretanto, nesse texto vamos trazer apenas a explicação de uma dessas possibilidades, a Fraude Contra Credores. 

Fraude contra credores

Para que ocorra fraude contra credores, o devedor deverá ser insolvente, isso é, ele “se livra” dos seus bens a ponto de não ter nada em seu nome (insolvente), frustrando a cobrança de seus credores. Esse ato de “se livrar” dos bens, pode ser gratuito, ou seja, através de doações ou a título oneroso, no caso da realização da venda de um imóvel. 

Preceitua o Código Civil em seu artigo 158 (título gratuito) e 159 (título oneroso) sobre a fraude contra credores. 

Art. 158. Os negócios de transmissão gratuita de bens ou remissão de dívida, se os praticar o devedor já insolvente, ou por eles reduzido à insolvência, ainda quando o ignore, poderão ser anulados pelos credores quirografários, como lesivos dos seus direitos.

Art. 159. Serão igualmente anuláveis os contratos onerosos do devedor insolvente, quando a insolvência for notória, ou houver motivo para ser conhecida do outro contratante.

Ao ler o diploma legal no artigo 158 fica claro que quando o devedor doa o bem para frustrar seus credores, a má-fé é presumida, uma vez que o texto legal não requer nenhum requisito sobre má-fé ou intenções fraudulentas, além do fato de que o ato praticado pelo devedor poderá reduzi-lo a insolvência e obviamente que a criação de um crédito anterior a celebração do negócio jurídico. 

Já no caso de uma venda que reduz o devedor a insolvência, como está disposto no artigo 159, a má-fé não é presumida, uma vez que além dos requisitos de anterioridade de crédito e insolvência notória, são necessários outros elementos subjetivos como “motivos para a insolvência ser conhecida pelo outro contratante”. 

Dessa forma é possível identificar que a lei pune com mais rigor quando alguém simplesmente recebe um bem doado e tal doação tem como objetivo inadimplir créditos anteriores, até porque, é muito difícil alguém receber um bem sem ter ao menos ideia da razão pela qual está sendo o donatário daquela doação. 

Ação Pauliana e Evicção

Portanto, é possível sim, os credores ingressarem com pedidos na justiça para reverter esses negócios jurídicos celebrados que levaram o devedor a insolvência, para que ele quite com suas obrigações. Chamamos essa ação de anulação, de Ação Pauliana, ou Revocatória. 

Se a fraude realmente for constatada, os credores quirografários (que não possuem garantia real de pagamento) prejudicados podem pedir a anulação do negócio jurídico, com prazo de até quatro anos, por invalidade através da Ação Pauliana ou Ação Revogatória contra o devedor. Além disso, infelizmente, o terceiro de boa-fé que adquiriu o imóvel acreditando que estava tudo dentro da normalidade, poderá perder sua recém adquirida a propriedade/posse (evicção de direitos), que voltará a ser do vendedor, o qual, por sua vez, vai responder pelas eventuais dívidas junto aos credores. Ao adquirente lesado caberá apenas uma ação em face do devedor para reverter o prejuízo que ele teve com essa negociação. 

Mas como eu vou saber se o devedor tem outras dívidas? Sempre vou correr esse risco? O que posso fazer?

É importante destacarmos que quando falamos de fraude contra credores, não teremos nada registrado no imóvel que o vincule a uma obrigação, pois senão estaríamos tratando de uma fraude a execução, a qual falaremos em textos futuros. 

Sendo assim, é primordial uma investigação completa de quem é o vendedor do imóvel que você está adquirindo, seja uma pessoa física ou jurídica. 

Existem diversas institutos e mecanismos que podem ser utilizados no mercado para trazer proteção a você e ao seu Negócio Jurídico, por isso que uma consultoria imobiliária especializada em casos como esses, são fundamentais para trazer segurança e tranquilidade

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